Le bail commercial fait partie intégrante du fonds de commerce des sociétés commerciales qui ne sont pas propriétaires du local où elles exercent leurs activités. Ce type de bail tire son originalité et sa grande valeur de la « propriété commerciale » qu’elle confère au locataire commerçant. On entend par « propriété commerciale », le droit pour le locataire, dans un contrat de bail commercial, d’obtenir soit le renouvellement de son bail à l’expiration du contrat, soit une indemnité d’éviction à défaut de ce renouvellement. C’est une prérogative conférée par la loi au locataire commerçant et a pour objectif d’assurer la protection de son fonds de commerce et de renforcer la pérennité de ce fonds.
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Dans quelles conditions le locataire commerçant pourra-t-il se prévaloir de cette propriété commerciale et comment elle va s’exercer ?
Pour se prévaloir de cette propriété commerciale, le locataire devra cumuler trois conditions principales. D’abord, l’existence d’un titre locatif valide est indispensable. Le droit au renouvellement du bail revient au locataire titulaire d’un contrat de bail commercial opposable au propriétaire de l’immeuble ou du local. Ensuite, ce locataire qui invoque le droit au renouvellement du bail, doit être le locataire principal des lieux, c’est-à-dire celui avec qui le bailleur a conclu le bail. On exclura ainsi le sous-locataire ou bien le locataire gérant. Ainsi, il devra être le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux et devra avoir une clientèle propre, car la propriété commerciale tend à préserver cette clientèle en garantissant au locataire une stabilité géographique de son fonds. Enfin, la loi 2015-037 du 08 décembre 2015 sur le régime des baux commerciaux, en son article 29 n’accorde le droit au renouvellement du bail qu’au locataire qui justifie avoir exploité effectivement et de façon ininterrompue son activité dans les lieux loués pendant une durée minimale de deux ans. Cette exploitation effective doit exister au moment de la date d’expiration du contrat de bail. Toutefois, il est à préciser que, d’une part, il ne s’agit pas uniquement d’une exploitation personnelle par le locataire propriétaire du fonds, mais il peut s’agir également d’une exploitation par le biais d’une location gérance. D’autre part, en cas de motif légitime justifiant l’absence d’exploitation, le délai de deux ans peut ne pas être respecté. On peut citer à ce titre les excuses fondées sur la maladie ou sur une formation professionnelle.
Qu’en est-il de l’exercice de cette propriété commerciale ?
Nous avons vu ci-haut que la propriété commerciale était le droit accordé par la loi au locataire d’exiger le renouvellement de son contrat de bail commercial à l’expiration de celui-ci, qu’il soit à durée déterminée ou à durée indéterminée.Deux cas peuvent alors se présenter, soit le bailleur accepte la demande de renouvellement du bail par le locataire, soit il la refuse et entre alors la question de l’indemnité d’éviction due au locataire.
Prenons d’abord le premier cas. Il faut savoir que le renouvellement du bail peut résulter de trois actes ; à savoir : suite à un congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur, suite à une demande de renouvellement par le locataire, ou suite au repentir du bailleur qui dans un premier temps a refusé le renouvellement du bail.
Dans l’hypothèse où c’est le locataire qui demande le renouvellement de son contrat de bail en vertu de son droit au renouvellement, il doit respecter une procédure légale sinon il sera déchu de son droit. Dans le cas du bail à durée déterminée, l’article 30 de la loi 2015-037 exige que le locataire demande le renouvellement par acte extra-judiciaire au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail sauf stipulation du bail prévoyant que celui-ci sera automatiquement renouvelé pour une durée identique au bail initial à moins que le bailleur ne donne congé. Dans le cas du bail à durée indéterminée, celui-ci peut être résilié par toutes parties par le biais d’un congé donné six mois à l’avance. Cependant, le locataire, bénéficiaire du droit au renouvellement, peut s’opposer à ce congé au plus tard à la date d’effet de celui-ci en notifiant au bailleur par acte extra-judiciaire sa contestation de congé.
Voyons maintenant le cas où le bailleur refuse le renouvellement du bail demandé par le locataire. Le principe posé par le régime des baux commerciaux est que le bailleur ne peut refuser le renouvellement qu’en indemnisant le locataire du préjudice subi du fait du défaut de renouvellement. Cette indemnité est appelée « indemnité d’éviction ». Son existence réside dans la volonté du législateur de réparer les préjudices subis par le locataire commerçant dépourvu de son local où il exerçait son activité avec lequel se rattachait une clientèle.Au terme de l’article 32 alinéa 4 de la loi 2015-037, la valeur de cette indemnité doit être égale à la valeur du fonds de commerce, augmentée notamment des frais de déménagement et de réinstallation, des frais de mutation à payer pour un fonds de même valeur. On parle ici de valeur marchande du fonds car la loi présume que le refus de renouvellement entraine la disparition du fonds de commerce du locataire. Cependant, cette présomption peut être combattue par le bailleur, s’il prouve que le non-renouvellement n’entraine pas une disparition du fonds et que le locataire peut se réinstaller ailleurs en transférant son fonds dans des nouveaux locaux. L’indemnité sera alors limitée à la seule valeur du droit au bail.
Il faut néanmoins noter que qu’il existe des hypothèses légales où le refus de renouvellement n’entraine pas l’allocution d’une indemnité d’éviction. C’est le cas d’abord lorsque le refus de renouvellement est grave et légitime. Il peut s’agir d’une faute dans l’exécution du contrat de bail ou d’un comportement personnel du locataire. Le bailleur ne peut exercer son droit que si un mois après une mise en demeure, le motif grave et légitime n’a pas cessé ou s’est renouvelé.Ensuite, le bailleur peut refuser le renouvellement sans payer une indemnité d’éviction s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués et de le reconstruire mais à condition qu’il offre au locataire un local correspondant à ses besoins et situé à un emplacement équivalent, ainsi qu’une indemnité accessoire. Par contre, aucune indemnité n’est due si l’immeuble doit être partiellement ou totalement démoli en raison de son état d’insalubrité ou de dangerosité reconnu par l’autorité administrative. Enfin, il peut y avoir refus de renouvellement sans indemnisation si le bailleur souhaite reprendre le local pour son habitation personnelle ou de ses proches parents, mais cette reprise pour habitation doit être effective.
Ainsi, on peut déduire de tous ce qui a été développé que le régime juridique des baux commerciaux protège largement le locataire commerçant d’un éventuel déplacement de son fonds de commerce qui pourrait lui porter préjudice. Ce régime assure une stabilité sur le long terme de l’activité, et est de ce fait propice à l’investissement et à l’entrepreneuriat. Il faut savoir aussi que cette propriété commerciale ou droit au bail est cessible avec le fonds de commerce.